一(yī)线城市，也不端着了。

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳取消二手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价的消息(xī)在(zài)房(fáng)产圈刷屏(píng)了。

　　这(zhè)条消息为什么这么重要？首先二手房指导(dǎo)价被称为“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎(hū)是最后一(yī)个还在“认真”实(shí)施这条(tiáo)政策(cè)的城市(shì)，最后深圳是房价前三的核心城市。所以，深(shēn)圳的(de)一举一(yī)动都(dōu)具有风(fēng)向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有分析(xī)人(rén)士指出，深圳二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)如果取消，首先有利于深圳二手房(fáng)回(huí)暖(nuǎn)，然后二(èr)手房回暖有(yǒu)利于深圳(zhèn)楼市(shì)总体回(huí)暖，最后深圳楼市回暖(nuǎn)有利于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)疯传(chuán)“二手房指导价”正(zhèng)式结束。传言称：二手房贷款不(bù)按官方参考价(jià)（指导(dǎo)价），银行核定房(fáng)价(jià)以网签备案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变(biàn)成了“参考价(jià)”。

　　目前没有看到官方文(wén)件。据证券时报(bào)21日消息，目前深圳(zhèn)多家大行表示“尚(shàng)未接(jiē)到正式通知(zhī)，目前仍按参考(kǎo)价办(bàn)理(lǐ)按揭”。所以还需要持(chí)续的(de)关注。

　　易居(jū)研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监严跃进(jìn)认为，本次政策大概率为真(zhēn)，更(gèng)多体现为(wèi)银行贷(dài)款等领(lǐng)域(yù)按照新的(de)规则进行(xíng)，但(dàn)不(bù)会出台正式文件。

　　有时候(hòu)，有些事情，是不用发文(wén)件的。毕竟可以“窗(chuāng)口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼市二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价横空出世。当时，深(shēn)圳(zhèn)一口气公布了全(quán)市3595个(gè)小区的(de)参考价，很多南山、福田(tián)、宝(bǎo)安(ān)中心区的高价盘(pán)，直接按(àn)照当(dāng)时的(de)市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能(néng)按照指导价来计算首(shǒu)付(fù)、发(fā)放(fàng)贷款。

　　当时大家还不觉得厉害(hài)，但(dàn)经历了这两年的痛苦，才(cái)深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个(gè)例子(zi)，市(shì)场价1000万的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如果指导价打七折(zhé)即700万，那么首付3成210万，加上需(xū)要(yào)全款支付的部(bù)分，实际(jì)首付去到了510万，相当于首(shǒu)付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直接让大批(pī)量买家，失去了(le)购房能(néng)力，相当(dāng)于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深(shēn)圳推行二手房参考(kǎo)价以后，东(dōng)莞、宁(níng)波、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州(zhōu)等10多个(gè)城(chéng)市陆续(xù)跟(gēn)进。事实也确实证(zhèng)明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到(dào)了(le)2021年10月(yuè)，根据(jù)安居客的统(tǒng)计，实施二手房指导(dǎo)价的(de)10个城市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年(nián)受到疫情的影响，二手房更是惨不忍(rěn)睹。以2022年(nián)12月(yuè)数(shù)据为(wèi)例，全国70个大中城市(shì)房价只有6个同(tóng)比上涨(zhǎng)，其他的泥(ní)沙俱下(xià)。

　　2

　　深(shēn)圳(zhèn)，有人付(fù)出了沉重(zhòng)代价(jià)

　　据深圳乐有家研究中心数据显示：成交(jiāo)量(liàng)上，二手房(fáng)指(zhǐ)导价出台当年，深圳二手住宅成交量同(tóng)比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全年成(chéng)交(jiāo)量仅2.2万套，创(chuàng)近(jìn)二(èr)十年(nián)最低(dī)记录(lù)，相较2020市场高(gāo)峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二(èr)手房(fáng)指导价发布当月相比(bǐ)，如今(jīn)二手房挂牌价低于及接近参(cān)考价的房源占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳各区二手房(fáng)成交TOP10小(xiǎo)区中，过(guò)半成交价低于(yú)参考价(jià)。

　　只(zhǐ)有真(zhēn)实(shí)经(jīng)历其中的人，才能深切的感知其威力(lì)。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的(de)新闻不绝于耳。

　　据说一位码(mǎ)农三年前高杠杆买(mǎi)了(le)2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据(jù)媒体推(tuī)测，如果案例属(shǔ)实，买家的(de)实际购房成本高达20万/平，目前价格跌至(zhì)14万/平，叠加(jiā)这三(sān)年的(de)房贷和持有成本，差(chà)不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两(liǎng)年(nián)感受到了太多“心酸(suān)”。二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)量(liàng)创(chuàng)下多年新低，学区房神话不再，房产(chǎn)中介的日子难(nán)过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的基调下，2022年以来(lái)，实施(shī)了(le)二(èr)手房指导价的城市陆陆续续低调退(tuì)出(chū)，目前只有深圳还是(shì)最(zuì)后的(de)“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一线城市(shì)也(yě)不端(duān)着(zhe)了。

　　近日，北京在房山(shān)区试点多子女(nǚ)家庭(tíng)和职住平衡家庭购房支持(chí)政策。上海也考虑予以(yǐ)多孩家庭在新房计分(fēn)制度政策上(shàng)的支(zhī)持(chí)。

　　从(cóng)最新公布(bù)的(de)3月份70个大(dà)中城市商品住(zhù)宅销售价格变动情况来看，广州(zhōu)、深圳的新(xīn)房、二手房价格仍然(rán)是同比(bǐ)去年依然是下(xià)降的。

　　北京、上(shàng)海已经(jīng)同比增长了，其他二线城市如(rú)杭州、成都、南京、合肥等城市价(jià)格都是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更(gèng)急(jí)。3月份，两部门联合发(fā)文，全面推动二手房“带押(yā)过户(hù)”全国实施，这是一条(tiáo)被广泛好评(píng)的(de)新(xīn)政。对(duì)于(yú)激活(huó)二手房交易，具有(yǒu)定(dìng)海(hǎi)神针(zhēn)般的(de)作用。

　　住建部部长倪虹近日(rì)更是指出(chū)：建筑业、房地产企业要发挥国民经济(jì)“顶(dǐng)梁柱”“压(yā)舱(cāng)石”作用。回归到常识，从(cóng)字面(miàn)理(lǐ)解一下这两个词，意(yì)思就(jiù)是——顶梁柱如果不行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如(rú)果压(yā)不(bù)住，小船不就(jiù)翻了？

　　也许，今年扶(fú)持楼(lóu)市(shì)的(de)政(zhèng)策(cè)，还有一大波正在路上...

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