万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是(s教师一年的工作日有多少天，一年有多少周hì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北教师一年的工作日有多少天，一年有多少周分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大教师一年的工作日有多少天，一年有多少周规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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