导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　佛系心态是什么意思rong>如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了佛系心态是什么意思户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.佛系心态是什么意思3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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