导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少ong>第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少