5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股(g形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语ǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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