文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚)是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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