万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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