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　　饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多的(de)一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各(gè)方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各(gè)城市(shì)落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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