文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转(zh小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔uǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143252331.png">

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔