导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动(dòng)人(rén)口，流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qījn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口(jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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