文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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