OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利(lì)消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)96的因数有哪些数，72的因数有哪些近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露(lù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回(huí)落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明96的因数有哪些数，72的因数有哪些会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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