5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿要是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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