饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了(le)关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造成额外(wài)的(de)负担(dān)，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的(de)2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产(家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可(kě)。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上，再次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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