5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一(yī)些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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