OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对(duì)哲浙k是浙江哪个城市的库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产浙k是浙江哪个城市的就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目(mù)前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学(xué)城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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