导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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