饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用房源客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造成(chéng)额(é)外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事(shì)项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味(wèi)着(zhe)，未妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费(fèi)及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会(huì)利(lì)用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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