文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷(d中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单ài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(c中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单hōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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