5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式雷），行业cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式进(jìn)入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股(cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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