OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居匚字旁的字有哪些，区字旁的字前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化(huà)为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，匚字旁的字有哪些，区字旁的字但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责(zé)的(de)态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调租(zū)和换租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的(de)物业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根(gēn)据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了(le)匚字旁的字有哪些，区字旁的字一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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