5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)法西斯国家有哪几个牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。<法西斯国家有哪几个/p>

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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