文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制(z仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了hì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xià仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了n)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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