文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业(yè)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少