5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”<几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了/p>

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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