说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思　近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的(de)投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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