饱(bǎo)受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)绿豆汤的热量是多少大卡介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将绿豆汤的热量是多少大卡是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房(fáng)屋价值及(jí)工资(zī)标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息(xī)公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这(z绿豆汤的热量是多少大卡hè)部(bù)分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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