“现在(zài)的房地产很(hěn)难(nán)再出现像(xiàng)过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈(yù)加明显，让机构和(hé)投资者的关注度从(cóng)板块(kuài)向单(dān)个标的转移。上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到了最底部，而(ér)且(qiě)是反复地杀(shā)到了(le)底部，再往下的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛(sài)道中进(jìn)行选(xuǎn)择，需(xū)要非(fēi)常小心(xīn)，避免选了半(bàn)天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个(gè)基(jī)准：有大的(de)国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的(de)、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红(hóng)线的(de)。

　　他还表示，如果关注(zhù)一(yī)下今年房(fáng)地产的开发资金来源，可以发现，其(qí)实银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不(bù)太愿意给(gěi)房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来(lái)自新盘(pán)的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关(guān)注一下(xià)，哪(nǎ)些房企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明显的分化(huà)，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是(shì)融(róng)资(zī)等各(gè)个方面都(dōu)非常明显。现在有国(guó)资背景(jǐng)的房企在资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民(mín)营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)则向《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，在房地(dì)产行业内，我们的逻(luó)辑(jí)是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们(men)会(huì)特(tè)别(bié)重视企业的成本优(yōu)势(shì)，更具体一(yī)点，就是它的(de)净借贷水平(píng)（净负债率）是不是(shì)行(xíng)业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行(xíng)业内(nèi)最(zuì)高的；融(róng)资成本是否(fǒu)是(shì)行业内最(zuì)低的；建安(ān)成本(běn)是(shì)否也是业(yè)内最(zuì)低的；这些都是我们看(kàn)重的一家房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能(néng)够同(tóng)时满足上述条件(jiàn)的房企(qǐ)并不多。即便是在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三(sān)道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发(fā)现(xiàn)，截至(zhì)2022年末(mò)，天(tiān)房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏城投、中交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国(guó)央企房企，其财务指标称(chēng)得上完(wán)全健康的仍(réng)是少数(shù)。而更加值(zhí)得注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大(dà)举扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛有度尤为(wèi)重要(yào)，节奏(zòu)把握(wò)准确(què)，有助于房(fáng)企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过(guò)于(yú)乐(lè)观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一(yī)家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉(jué)到机会(huì)来了，其(qí)开(kāi)始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三(sān)分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地块也实(shí)现了快速的开(kāi)盘利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼盘(pán)入(rù)市(shì)。像这(zhè)类企业就符合(hé)“最后的(de)赢家”的(de)特(tè)点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其中一半在(zài)一线城市，另外一半也主要集(jí)中在(zài)强二线和二线城(chéng)市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩张是有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提(tí)醒道，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房(fáng)企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出(c恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因hū)手，但出手(shǒu)的章法仍(réng)要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但(dàn)未来的两年市场没(méi)有(yǒu)想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如何来衡(héng)量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看(kàn)房(fáng)企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房企的净负债率要求不(bù)得(dé)高于100％要(yào)更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避公司(sī)净负债率(lǜ)提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房(fáng)企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中国金(jīn)茂(mào)、华(huá)发股份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿城中国(guó)、保利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交地(dì)产(chǎn)净负(fù)债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形(xíng)成鲜明(míng)对比的(de)是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较(jiào)积极(jí)的(de)拿地策略的同时，也较(jiào)好地控制(zhì)了公司(sī)的扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民(mín)营房(fáng)企(qǐ)

　　或(huò)具备(bèi)“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来(lái)看国央企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但在各维度(dù)的(de)实际表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想融(róng)就融(róng)，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构更(gèng)加看好(hǎo)国(guó)央(yāng)企，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民营房企同样(yàng)受(shòu)到机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年(nián)一季报(bào)，滨江(jiāng)集团的十(shí)大(dà)流(liú)通股东中新进了(le)“中国工商银行股(gǔ)份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵(líng)活配置混合(hé)型证券投资基金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一(yī)一(yī)六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募珠海阿巴(bā)马资(zī)产(chǎn)管理有(yǒu)限(xiàn)公司就(jiù)长(zhǎng)期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和(hé)其自(zì)身的基(jī)本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)在走“下(xià)坡路(lù)”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多(duō)维度都表现了(le)较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集(jí)团(tuán)扣(kòu)非归母净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布(bù)的2023年一季报(bào)，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身业绩的(de)持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根杭州的战略布局(jú)关(guān)系(xì)密(mì)切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州(zhōu)的土储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前(qián)十(shí)，根(gēn)据(jù)中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团(tuán)实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多(duō)家机构(gòu)的集(jí)中调研。滨(bīn)江集(jí)团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因　机构在下(xià)游家纺、家居、物(wù)业觅(mì)α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产(chǎn)产(chǎn)业链上的中游(yóu)环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上游材料端息(xī)息相关，新(xīn)盘开工不足(zú)导致(zhì)上游不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地(dì)产行业在进入存(cún)量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性(xìng)的(de)家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的(de)增加，内装更新(xīn)的需(xū)求(qiú)也会(huì)越来越多(duō)。美(měi)国过去的数据充(chōng)分说明了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的(de)增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好。对于地产产业链(liàn)，我们(men)相对看好和内装相(xiāng)关(guān)的行(xíng)业，例如消费建(jiàn)材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基(jī)金人士表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的(de)统计，目前(qián)暂居前两位(wèi)的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别(bié)是富安(ān)娜和(hé)水星(xīng)家纺，特别是前者在(zài)月线连收(shōu)七根(gēn)阳(yáng)线的(de)基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要(yào)从事纺织家居、睡眠(mián)家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗下(xià)拥(yōng)有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示(shì)，报告(gào)期内，富安娜实(shí)现营业(yè)收入约(yuē)6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公司(sī)一季报的十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募的明(míng)河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是(shì)价值(zhí)派基(jī)金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的(de)房(fáng)地产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不(bù)过(guò)好在困境(jìng)反转露出(chū)曙光(guāng)，家(jiā)居板块(kuài)中年内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收(shōu)还(hái)是归母净利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独(dú)具，一季报中(zhōng)他(tā)管(guǎn)理的广发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均增(zēng)加了(le)持股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产品也成为(wèi)志邦家(jiā)居(jū)十大流通(tōng)股股东中仅有的两只公募(mù)。有意(yì)思(sī)的是，他似乎对于定制(zhì)家居类(lèi)标的(de)情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛(sài)道公(gōng)司金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十大流通股(gǔ)股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股也(yě)越(yuè)来越(yuè)被机(jī)构所(suǒ)青睐，不(bù)过这类标的大多在(zài)香港(gǎng)上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前(qián)述上海公募基金经(jīng)理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希(xī)望(wàng)挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目到期(qī)之后，经过(guò)两三轮合同(tóng)周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因为物业(yè)公司很容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些(xiē)固定(dìng)人员(yuán)成本的(de)年度增(zēng)长(zhǎng)，不过(guò)服(fú)务(wù)没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但是该公司能(néng)在业(yè)内做到到(dào)期之后提(tí)价(jià)率比较(jiào)高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较好的服务(wù)是有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

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