近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(ln的公式大全，ln4-ln2等于多少biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lln的公式大全，ln4-ln2等于多少èi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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