近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募RE女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌ITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估值女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌