文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(sh食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写āng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tón食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写g)，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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