近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)冀g是河北哪里的车牌”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于冀g是河北哪里的车牌债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营冀g是河北哪里的车牌情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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