导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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