万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消认真地还是认真的写作业，认真的与认真地费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追认真地还是认真的写作业，认真的与认真地(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身(shēn)？

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