5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(x高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历iàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

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　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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