导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过六朝是指哪六朝(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了12六朝是指哪六朝82万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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