导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(s剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么hì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么期。

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