5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼trong>公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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