饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部(b敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思ù)门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于(yú)二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思)上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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