导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成(chéng)人(rén)口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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