5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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