导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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