万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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