文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产(c鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？hǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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