近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法yì)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提(四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

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