万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称理过户(hù)手续(xù)的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称(fù)还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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