万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前(q3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米ián)媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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