近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(qu一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战án)分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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