万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克>

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的(de)，可青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？