文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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